Kira Uyarlama Davaları
Kira Uyarlama Davaları
Kira Uyarlama Davaları: Hangi Şartlarda Açılır, Hangi Şartlarda Reddedilir?
Kira ilişkileri, ekonomik dalgalanmaların en fazla etkilediği sözleşme türlerinden biridir. Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon, ekonomik krizler ve pandemi gibi olağanüstü durumlar, birçok kiracı ve kiraya vereni kira bedelinin yeniden düzenlenmesi talepli davalar açmaya yöneltmiştir.
Ancak her ekonomik zorluk, kira bedelinin mahkeme yoluyla değiştirilmesi için yeterli sebep oluşturmaz.
Bu yazımızda, kira uyarlama davasının şartlarını, uygulamadaki sınırlarını ve hangi durumlarda reddedildiğini örnek Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanır.
Sözleşmenin kurulduğu tarihten sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle, kira sözleşmesinin taraflarından biri için sözleşmeye bağlı kalmak hakkaniyete aykırı hale gelmişse, kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması talep edilebilir.
Kira Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Yargıtay ve doktrin, kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerektiğini belirtmektedir:
-
Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durum (örneğin pandemi, ekonomik kriz, doğal afet vb.)
-
Bu durumun öngörülemez ve sözleşme imzalandığı anda mevcut olmaması
-
Taraflardan birinin borcunu ifa etmesini aşırı derecede güçleştirmesi
-
Borcun henüz ifa edilmemiş olması veya saklı haklarla ifa edilmesi
-
Talebin dürüstlük kuralı (TBK m.2) ile bağdaşır nitelikte olması
Her Ekonomik Kriz Uyarlama Sebebi Midir?
Hayır. Türkiye gibi ekonomik dalgalanmaların sık yaşandığı ülkelerde, Yargıtay birçok kararında döviz artışı, enflasyon veya genel ekonomik krizlerin tek başına uyarlama için yeterli olmadığını vurgulamaktadır.
Özellikle, sözleşmenin olağanüstü koşullar başladıktan sonra yapılmış olması durumunda, uyarlama talepleri reddedilmektedir.
Çünkü sözleşme yapılırken mevcut ekonomik koşullar zaten taraflarca biliniyorsa, bu durum “öngörülemezlik” şartını ortadan kaldırır.
Pandemi Sonrası Yapılan Sözleşmelerde Uyarlama Mümkün mü?
Genellikle hayır.
Örneğin, 2021 yılında imzalanan bir kira sözleşmesinde pandeminin etkileri artık bilinir hale geldiği için, pandemi gerekçesiyle yapılan uyarlama talepleri çoğunlukla reddedilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında bu durumu açıkça belirtmiştir:
“Sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut olan şartlar zaten taraflarca dikkate alınacağından, sonrasında bunların etkisi sebep gösterilerek uyarlama talep edilemez.”
(Yargıtay 3. HD, 2020/2910 E., 2020/6680 K.)
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Reddedilir?
Mahkemeler, aşağıdaki durumlarda uyarlama taleplerini reddetme eğilimindedir:
-
Sözleşme kısa süreli ise (örneğin 1 yıllık kiralamalar)
-
Uyarlama gerekçesi yalnızca ekonomik dalgalanmalara dayanıyorsa
-
Sözleşme, kriz veya olağanüstü hal döneminde yapılmışsa
-
TBK m.344 kapsamında 5 yıl geçmeden kira tespiti yoluna gidilmemişse
-
Talep, geçmiş dönem kiralarını da kapsıyorsa (uyarlama yalnızca dava tarihinden sonrası için mümkündür)
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?
| Kira Tespit Davası | Kira Uyarlama Davası |
|---|---|
| TBK m.344’e dayanır | TBK m.138’e dayanır |
| 5 yıldan uzun kira ilişkilerinde açılır | Olağanüstü ve öngörülemeyen durumlarda açılır |
| Amaç: Rayiç değere göre yeni kira bedelinin belirlenmesi | Amaç: Taraflardan biri için adaletsiz hale gelen kira bedelinin uyarlanması |
| Emsal kiralar dikkate alınır | Ekonomik koşullar ve hakkaniyet dikkate alınır |
Uygulamada bu iki dava türünün karıştırılması, davaların reddedilmesine neden olabilmektedir.
Sırf emsal kira bedelleri yükseldi diye açılan davalar “uyarlama davası” değil, “kira tespit davası” olmalıdır.
Sonuç: Uyarlama Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Uyarlama taleplerinde somut ispat esastır.
-
Olağanüstü hal, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmış olmalıdır.
-
Kısa süreli sözleşmelerde mahkemeler genellikle uyarlama talebini kabul etmez.
-
Geçmiş dönem kiraları için uyarlama yapılamaz.
-
Talep edilen fark üzerinden yeterli mahkeme harcı yatırılmalıdır.
Hukuki Tavsiye
Kira sözleşmenizde mevcut koşulların artık adil olmadığını düşünüyorsanız:
-
Öncelikle durumu yazılı olarak karşı tarafa bildirin.
-
Ardından, bir avukata danışarak hangi dava türünün sizin için uygun olduğunu belirleyin.
Kira hukuku, her olayda farklı değerlendirilir. Bu nedenle profesyonel bir hukuk danışmanlığı almak, sürecin hem hızlı hem de doğru ilerlemesi açısından büyük önem taşır.
📞 Detaylı danışmanlık ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
